Операції з нерухомістю

Операції з нерухомістю: юридичний супровід та перевірка ризиків

Операції з нерухомістю майже завжди пов’язані зі значними коштами та юридичними ризиками. Підписати договір купівлі-продажу у нотаріуса — це лише фінальна частина угоди. Значно важливіше до її укладення зрозуміти, кому належить нерухомість, на яких підставах вона набута, чи немає обтяжень та судових спорів і чи не виникнуть проблеми з правом власності в майбутньому.

Адвокати АБ «Боченко та Партнери» здійснюють юридичний супровід операцій з нерухомістю, допомагають перевірити об’єкт і документи, підготувати або проаналізувати договір, а також представляють інтереси клієнтів у спорах щодо нерухомого майна.

Юридичний супровід операцій з нерухомістю

Ми супроводжуємо як окремі етапи угоди, так і весь процес — від первинної перевірки об’єкта до підписання договору та державної реєстрації права.

Залежно від ситуації юридичний супровід може включати:

перевірку права власності на нерухомість;

аналіз документів, на підставі яких виникло право власності;

перевірку історії переходу права власності;

перевірку арештів, іпотеки та інших обтяжень;

аналіз судових спорів щодо об’єкта;

перевірку повноважень продавця або іншої сторони угоди;

аналіз ризиків, пов’язаних зі співвласниками;

підготовку та перевірку договорів купівлі-продажу;

супровід державної реєстрації права;

юридичний супровід придбання нерухомості в новобудовах;

підготовку та аналіз договорів оренди;

представництво у спорах щодо нерухомого майна.

Що перевірити перед купівлею нерухомості

Перед придбанням квартири, будинку, земельної ділянки або комерційного об’єкта варто дивитися не лише на саму нерухомість.

Потрібно перевірити її юридичну історію.

Зокрема, адвокат може перевірити:

Право власності. Хто є власником об’єкта та чи має продавець право ним розпоряджатися.

Підстави набуття права. Договір купівлі-продажу, дарування, спадщина, рішення суду або інша підстава можуть мати значення для оцінки ризиків.

Історію переходу права власності. Особливої уваги потребують ситуації, коли нерухомість неодноразово переходила від одного власника до іншого за короткий проміжок часу.

Обтяження та арешти. Наявність іпотеки, арешту або іншого обмеження може істотно вплинути на можливість проведення угоди.

Судові спори. Важливо з’ясувати, чи є спори щодо права власності або самого об’єкта.

Співвласників та інших осіб, чиї права можуть мати значення. У певних випадках саме цей аспект стає причиною подальших спорів.

Мета такої перевірки — не просто зібрати документи, а зрозуміти юридичну історію об’єкта та виявити ризики до того, як покупець передасть гроші.

Купівля квартири в новобудові

Придбання квартири в новобудові має свою специфіку.

Тут недостатньо перевірити конкретну квартиру. Необхідно також оцінити документи, пов’язані із забудовником, будівництвом та механізмом залучення коштів покупця.

Залежно від конкретного проєкту може виникнути необхідність перевірити:

документи на земельну ділянку;

право забудовника на виконання будівельних робіт;

дозвільну документацію;

документи щодо самого об’єкта будівництва;

правовий статус забудовника;

договір, який пропонується підписати покупцю;

порядок передачі квартири та оформлення права власності;

можливі ризики зміни строків або умов реалізації проєкту.

Особливо важливо уважно читати саме договір із забудовником. У ньому можуть міститися умови, які істотно впливають на права та обов’язки покупця.

Договори купівлі-продажу та оренди нерухомості

Навіть стандартний на перший погляд договір може містити положення, які мають значення вже після його підписання.

Під час аналізу договору ми звертаємо увагу не лише на ціну та опис об’єкта, а й на порядок розрахунків, момент переходу права власності, відповідальність сторін, порядок передачі майна, можливі підстави для розірвання договору та інші істотні умови.

Окремий напрям — договори оренди житлової та комерційної нерухомості.

Для власника важливо передбачити механізми захисту майна та своєчасної оплати. Для орендаря — розуміти, за яких умов може змінитися орендна плата, бути припинений договір або виникнути додаткові фінансові зобов’язання.

Спори щодо нерухомого майна

Не всі питання вдається вирішити шляхом переговорів або оформлення документів.

Ми представляємо клієнтів у спорах, пов’язаних із:

визнанням права власності;

витребуванням нерухомого майна;

поділом нерухомості між співвласниками;

визначенням часток у праві власності;

оскарженням державної реєстрації;

визнанням недійсними договорів щодо нерухомості;

зняттям арешту з нерухомого майна;

спорами щодо користування нерухомістю;

спорами щодо земельних ділянок;

виконанням договорів щодо нерухомого майна.

У таких справах важливо не обмежуватися самим фактом порушення права. Потрібно визначити, який саме спосіб захисту може реально відновити порушене право, які докази необхідні та які ризики виникнуть у процесі.

Коли краще звернутися до адвоката

Найкращий момент для юридичної перевірки нерухомості — до внесення завдатку, передачі коштів або підписання договору.

Після того як гроші передані, договір підписаний, а проблеми вже виникли, можливості для їх вирішення часто стають значно складнішими.

Тому якщо йдеться про дорогу або юридично складну нерухомість, варто спочатку перевірити угоду, а вже потім її укладати.

Юридична перевірка не означає, що адвокат може гарантувати відсутність будь-яких ризиків. Її завдання інше — виявити ризики, пояснити їх клієнту та запропонувати спосіб мінімізувати їх до укладення угоди.

Як ми працюємо

Спочатку з’ясовуємо, що саме планує клієнт: купити, продати, орендувати, оформити право власності або вирішити вже існуючий спір.

Після цього визначаємо документи та інформацію, які необхідно перевірити, оцінюємо юридичні ризики і пропонуємо подальший алгоритм дій.

Якщо угода є безпечною — допомагаємо її правильно оформити.

Якщо виявляємо проблеми — пояснюємо, у чому вони полягають, наскільки вони істотні та чи можна їх усунути до укладення угоди.

У питаннях нерухомості краще витратити час на перевірку до угоди, ніж потім витрачати значно більше часу та коштів на вирішення спору.

Потрібна перевірка нерухомості або юридичний супровід угоди?

Зверніться до АБ «Боченко та Партнери». Ми допоможемо оцінити юридичні ризики, перевірити документи та визначити оптимальний спосіб захисту ваших інтересів.